I. Une déclaration politique qui dépasse le cadre technique de l’OCDE
Le cadre OCDE publié en octobre 2025 a posé les bases juridiques et techniques d’un échange automatique d’informations sur les biens immobiliers détenus à l’étranger. À lui seul, toutefois, ce cadre restait volontaire, progressif et dépendant de la volonté des États d’y adhérer.
La Déclaration conjointe du 4 décembre 2025 marque un changement de registre. Signée par vingt-six États, elle ne se contente pas de saluer l’Accord multilatéral entre autorités compétentes relatif à l’échange de renseignements déjà disponibles sur les biens immobiliers (AMAC RBI). Elle affirme explicitement une volonté collective d’adoption et de déploiement effectif du dispositif.
Pour les contribuables et leurs conseils, cette distinction est essentielle : on ne parle plus seulement d’un cadre possible, mais d’un processus politiquement assumé.
II. Ce que disent réellement les États signataires
Le contenu de la Déclaration conjointe est volontairement concis, mais très clair sur le fond.
Les États signataires y reconnaissent :
- l’absence actuelle de mécanisme international d’échange automatique portant sur les actifs non financiers, et en particulier sur les biens immobiliers ;
- l’asymétrie croissante entre la transparence applicable aux actifs financiers (Norme commune de déclaration) et celle applicable à l’immobilier ;
- la nécessité de renforcer l’accès des administrations fiscales aux informations transfrontalières relatives à la détention immobilière et aux revenus associés.
La Déclaration établit un lien explicite avec les standards déjà existants en matière de transparence fiscale internationale, notamment l’échange automatique sur les comptes financiers et sur les crypto-actifs, et inscrit l’AMAC RBI dans cette continuité logique.
L’objectif affiché est double : renforcer l’efficacité du contrôle fiscal et lutter contre des formes d’évasion fiscale qui reposent encore largement sur l’opacité immobilière internationale.
III. La portée de la liste des États signataires
La liste des signataires mérite, à elle seule, une lecture attentive.
Elle comprend :
- de grands États européens à fiscalité élevée (France, Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Suède) ;
- des États réputés attractifs pour les investisseurs et les structures patrimoniales (Irlande, Malte, Portugal, Gibraltar) ;
- des juridictions anglo-saxonnes ou assimilées (Royaume-Uni, Nouvelle-Zélande) ;
- des États non européens aux systèmes fiscaux variés (Brésil, Corée, Afrique du Sud, Pérou).
Ce panachage est loin d’être neutre. Il envoie un message clair : la transparence immobilière internationale n’est plus portée uniquement par des États « à fiscalité lourde », mais devient un standard transversal, compatible avec des stratégies d’attractivité économique et patrimoniale.
Pour les praticiens, cela signifie que l’argument consistant à opposer transparence et compétitivité fiscale perd progressivement de sa pertinence.
IV. L’horizon 2029–2030 : un calendrier politiquement assumé
La Déclaration conjointe fixe un objectif d’adoption de l’AMAC RBI à l’horizon 2029–2030, sous réserve de l’accomplissement des procédures nationales adéquates.
Ce calendrier appelle plusieurs observations.
D’une part, il traduit le réalisme des États : la mise en œuvre d’un échange automatique d’informations immobilières suppose des adaptations législatives, techniques et organisationnelles importantes, notamment en matière de registres fonciers, de bénéficiaires effectifs et de qualité des données.
D’autre part, ce calendrier est cohérent avec l’expérience passée. Le déploiement du CRS a lui aussi nécessité plusieurs années entre l’adoption du standard et les premiers échanges effectifs, sans empêcher, bien au contraire, une montée en puissance rapide une fois le dispositif opérationnel.
Pour les contribuables, 2029–2030 ne doit donc pas être perçu comme une échéance lointaine et abstraite, mais comme un horizon crédible de bascule.
V. Lecture praticienne : ce qui change réellement pour les contribuables
Il convient, à ce stade, de dissiper un malentendu fréquent.
Les administrations fiscales ne découvrent pas avec l’AMAC RBI la possibilité d’accéder à des informations relatives à des biens immobiliers situés à l’étranger. D’ores et déjà, dans le cadre des règles de coopération administrative internationale, et notamment sur le fondement des conventions fiscales bilatérales et de la Convention multilatérale d’assistance administrative, une administration fiscale peut solliciter l’assistance d’un autre État.
Ainsi, lorsqu’à l’occasion d’un contrôle fiscal l’administration française identifie, par exemple, des revenus de source étrangère non déclarés, elle est parfaitement en mesure d’interroger l’administration de l’État de situation du bien afin d’obtenir des informations relatives à la détention immobilière, aux revenus perçus ou aux conditions d’acquisition et de cession du bien concerné.
La véritable nouveauté introduite par l’AMAC RBI ne réside donc pas dans l’existence de ce pouvoir d’accès à l’information, mais dans son organisation.
L’échange d’informations immobilières, jusqu’ici fondé sur une logique ponctuelle, ciblée et déclenchée à l’initiative d’une administration dans un contexte de contrôle, change de dimension. Il s’inscrit désormais dans une logique d’échange automatique, régulier et de grande ampleur, comparable à celle mise en place depuis plusieurs années pour les actifs financiers avec la Norme commune de déclaration.
Ce passage à une logique de « large scale » automatisée a une conséquence directe : l’augmentation mécanique de la capacité de détection et de recoupement des administrations fiscales, indépendamment de l’ouverture préalable d’un contrôle individuel.
Pour les contribuables, l’enjeu n’est donc pas une extension abstraite des pouvoirs de l’administration, mais une transformation profonde des modalités d’exercice de ces pouvoirs, avec un impact prévisible sur le volume, la fréquence et le ciblage des contrôles fiscaux portant sur les situations immobilières internationales.
